Ontbindende voorwaarden, bedenktijd en verborgen gebreken

Welke ontbindende voorwaarden zijn er?

Vaak wordt gedacht dat ontbindende voorwaarden alleen gelden voor een koper. Dat is niet zo. Als verkoper kunt u ook ontbindende voorwaarden stellen. En als verkoper hoeft u ook niet alle ontbindende voorwaarden van de koper te accepteren.
Natuurlijk hangt het af van de situatie welke ontbindende voorwaarden voor u (en de koper) nuttig zijn. Maar hieronder vindt u de meest voorkomende ontbindende voorwaarden.

Voorbehoud financiering
Deze ontbindende voorwaarde komt u vast bekend voor, want deze voorwaarde staat in bijna elk koopcontract. Het is min of meer een standaardtekst met de datum waarop de hypotheeklening rond moet zijn en om wat voor bedrag het gaat. Er kan ook instaan dat het niet doorgaat als de koper meer dan een bepaald bedrag aan hypotheeklasten moet betalen, als de rente te hoog is of als het hem niet lukt een specifieke hypotheek te krijgen.

Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie
Is de koper van plan om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten? Dan wil hij hierover meestal ook een ontbindende voorwaarde opnemen in het koopcontract, voor het geval het niet lukt.

Voorbehoud huisvestingsvergunning
Is een huisvestingsvergunning verplicht? De koper wil dan waarschijnlijk afspreken dat de koop niet doorgaat als hij geen vergunning krijgt.

Voorbehoud bouwtechnische keuring
Zeker bij een oudere woning kan de koper aangeven dat de koop afhangt van de resultaten van een bouwtechnische keuring. Om de koper voor te zijn, kunt u natuurlijk zelf ook een bouw- technische keuring laten uitvoeren. Dan weet u tenminste ook waar u aan toe bent. Zorg wel dat u duidelijk afspreekt met de koper wat de eventuele gevolgen zijn van de resultaten van de keuring. Spreek bijvoorbeeld af wanneer de koper mag afzien van de koop en wanneer niet.

Wijziging woning
Als de koper van plan is uw huis te verbouwen of een onder- neming vanuit huis te runnen, dan moet hij misschien toestemming vragen aan de gemeente. Krijgt hij die toestemming niet, dan zal hij waarschijnlijk willen afzien van de koop. U bepaalt natuurlijk zelf of u akkoord gaat met deze ontbindende voorwaarde.

Hoe zit het precies met de bedenktijd?

De koper heeft volgens de wet drie dagen bedenktijd. Tijdens deze bedenktijd mag hij afzien van de koop. Dat mag zonder reden en zonder gevolgen. U kunt ook een langere bedenktijd afspreken. Dat moet u dan wel in het koopcontract zetten. Voor u als verkoper geldt volgens de wet geen bedenktijd. Maar u mag met de koper wel afspreken dat u ook bedenktijd heeft. Ook dit moet u vastleggen in het koopcontract.

Wat als de koper de bedenktijd niet gebruikt?
Maakt de koper geen gebruik van zijn bedenktijd of is hij te laat, dan is hij verplicht het huis te kopen. Behalve natuurlijk als hij een beroep kan doen op één van de ontbindende voorwaarden.

Hoe werkt de bedenktijd?
De bedenktijd gaat in op de dag dat de koper een afschrift krijgt van het getekende koopcontract. De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Krijgt hij het contract bijvoorbeeld op donderdag, dan gaat de bedenktijd in op vrijdag- ochtend om 0.00 uur en loopt tot maandagavond 24.00 uur.
Als de notaris voor u het koopcontract opstelt, legt hij ook vast wanneer de bedenktijd precies ingaat. Er kan dan ook geen misverstand ontstaan tussen u en de koper.

Hoe zit het met verborgen gebreken?

Als u uw huis verkoopt, moet dat wel normaal gebruikt kunnen worden. Zijn er (verborgen) gebreken, dan is het mogelijk dat de koper de woning niet normaal kan gebruiken. In dat geval kan hij de schade op u verhalen. Behalve natuurlijk als hij voor de overdracht weet welke gebreken er zijn en daarover afspraken met u heeft gemaakt.

Moet ik echt alle gebreken noemen?
Als verkoper heeft u een informatieplicht. U bent dus verplicht de koper te laten weten of uw woning gebreken heeft en welke dat zijn. Gaat het om overduidelijke gebreken die de koper zelf meteen kan zien, dan heeft de koper een eigen verantwoordelijkheid. Maar ook dan is het verstandig om de gebreken alsnog te noemen.

En welke plichten heeft de koper?
De koper heeft zelf een onderzoeksplicht. Hij moet bijvoorbeeld bij de gemeente navragen of de woning verbouwd mag worden. En er wordt van de koper verwacht dat hij overduidelijke gebreken zelf opmerkt en hierover afspraken maakt.